오피스텔 투자를 고민한 적이 있다면 한번쯤 서울 강남구를 눈여겨 봤을 것이다. 국내 최대 상권이 형성된 지역인데다 업무시설이 몰려있어 배후 임대수요가 가장 넉넉한 지역으로 꼽히기 때문이다. 임대료 수준도 높다. 입주 7년차 28㎡형(이하 전용면적) 오피스텔 임대료는 보증금 1000만원에 월 80만원선이다. 그런데 선뜻 투자에 나서지 못하는 것은 대부분 비싼 가격 때문이다. 올 들어 서울 강남구에서 분양된 새 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 1700만원선. 임대료가 높아도 분양가가 비싼 탓에 투자 수익률이 연 5%를 넘기가 힘들다.

비싼 분양가 때문에 강남구 오피스텔 투자를 망설였다면 9~10월을 노려보자. 서울 강남구 자곡·세곡동 일대 강남보금자리지구에
오피스텔 투자자의 구미를 당기는 분양물량이 쏟아진다. 중앙일보 조인스랜드 조사에 따르면 9~10월 강남보금자리지구에는 4개 단지 2100여 실의 새 오피스텔이 나온다.

10대 건설사 브랜드 이점

가장 눈에 띄는 것은 3.3㎡당 평균 1000만~1200만원선인 ‘착한 분양가’다. 대부분 소형이라 실당 분양가가 2억원이 되지 않는다. 수익형부동산 전문업체인 콜드웰뱅커케이리얼티 이현철 사장은 “수익형부동산인 오피스텔은 분양가 대비 투자수익률이 가장 중요하다”며“정부의 세제 혜택과 규제 완화 덕에 투자환경이 좋아지고 있어 분양가만 잘 따진다면 실속 있는 투자 상품을 건질 수 있다”고 말했다.

대부분 물량이 국내 10대 건설사가 짓는 대형 브랜드 단지라는 점도 매력으로 꼽힌다. 오피스텔 인기가 지속되면서 대형 건설사도 오피스텔 시장에 뛰어들고 있다. 시공능력평가 10위(2011년 기준) 이내 건설사의 오피스텔 공급 비중은 2010년 17%에서 2012년 상반기 43%로 급증했다. 하지만 대형 건설사가 공급하는 오피스텔은 브랜드 프리미엄, 마케팅 비용, 커뮤니티 등 건축비 증가 등의 이유로 분양가가 비싸다. 중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 2007년 3.3㎡당 953만원이었던 서울지역 오피스텔 평균 분양가는 2011년 1280만원으로 올랐다.

강남보금자리지구의 경우 토지공급가가 쌌기 때문에 분양가를 낮출 수 있었다는 게 업계 관계자의 설명이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “대형 건설사 진출로 전체 오피스텔 분양가가 높아졌다”며 “강남구에 서울 평균 분양가 이하의 대형 브랜드오피스텔이 나온다는 것은 투자자 입장에서는 충분히 고려해볼 만하다”고 말했다.강남보금자리지구의 가장 큰 특징은 쾌적성이다. 그린벨트를 해제한 지역이라 도심이지만 넉넉한 녹지를 자랑한다. 주변에 대규모 아파트촌이 형성된다. 강남보금자리지구에만 6200여 가구가 들어서며 인근 세곡2지구(4400여 가구), 위례신도시(4만3000여 가구),장지지구(5600여 가구) 등까지 6만여 가구 대규모 주거단지가 형성된다. 강남 테헤란로가 가까운 데다 주변에 문정법조타운, 동남권유통단지, 가락시장 등이 있어 임대수요가 넉넉할 것이라는 평이다.

대중교통은 불편한 것이 흠이다. 지하철 3호선, 분당선 수서역을 이용하려면 자동차로 5분 정도 이동해야 한다.대우건설이 6월에 이어 두 번째로 공급하는 강남푸르지오시티 2차가 눈에 띈다. 앞서 공급한 1차 401실은 성황리에 분양을 마쳤다.18~49㎡ 543실로 이뤄진다. 전 실의 90% 이상이 22㎡ 이하 초소형이다. 지하 3층~지상 10층 규모이며 1층은 상업시설, 2~10층은 오피스텔이 들어선다. 분양가는 3.3㎡당 1200만원부터로, 대부분이 실당 1억5000만원을 넘지 않는다. 2014년 하반기 입주예정이다.대우건설 분양관계자는 “도로변에 자리 잡아 막힘 없는 조망권을 확보한다”며 “강남권에서 1억원대 초반에 새 오피스텔 장만할 기회는 앞으로 잡기 어려울 것”이라고 말했다.

포스코건설은 10월 강남보금자리지구에서 오피스텔 브랜드 ‘더샵 라르고’의 첫 선을 보인다. 지상 10층 1개동에 19~36㎡ 458실이들어선다. 분양가는 3.3㎡당 1000만원대 초반에 책정될 것으로 보인다. 포스코건설 관계자는 “실당 평균 1억원대 중반에 분양 받을 수 있도록 할 계획”이라고 말했다. 생활에 필요한 가전제품·가구를 갖추는 풀 빌트인(Full built-in) 시스템이 적용된다. 보금자리지구에서 수서역이 가까운 편이고 이번에 공급되는 오피스텔 중에서는 가장 가깝다. 23번 국도 밤고개로 초입에 자리 잡은 데다 용인~서울간 고속도로 헌릉나들목, 동부간선도로 자곡나들목, 서울외곽순환도로 송파나들목, 경부고속도로 양재나들목을 이용하기 편하다. 이외에도 신영이 691실(20~50㎡)을 공급한다.

지하 6층~지상 10층 2개동 규모로 가구별 창고·피트니스·다목적룸·세미나실 등을 갖춘다. 현대건설도 20~70㎡ 468실을 10월께 공급할 예정이다.유탑엔지니어링이 분양중인 강남 유탑유블레스는 대형 브랜드는 아니지만 분양가가 가장 저렴하다. 3.3㎡당 평균 1030만원선으로, 6월 분양한 강남푸르지오시티 1차보다 3.3㎡당 100만원 이상 싸다. 유탑엔지니어리이 관계자는 “CM·감리·설계·건설·엔지니어링 등 건설사업 전반을 자체적으로 진행해 공사비를 아낄 수 있어 분양가를 낮출 수 있었다”고 말했다. 지하 4층~지상 10층 규모로, 25~34㎡513실이다. 단지 안에 카페, 피트니스센터, 골프연습장 등 커뮤니티시설이 갖춰진다. 가구별로 냉장고·세탁기 등이 제공되고 지하에 계절창고가 별도로 갖춰진다.

대중교통 불편하고 오피스텔 공급량 늘어

주변에 업무시설 등이 몰려 있어 임대수요가 적지는 않지만 올 들어 강남보금자리지구에만 3000여 실의 오피스텔이 공급되는데다 최근 강남권 오피스텔 공급이 증가해 수급 상황을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 자칫 한꺼번에 입주가 몰리면 공실이 발생할 수 있다. 임대료는 강남 도심의 70%선이란 전망이 나온다.현재 강남 도심의 28㎡형 오피스텔 임대료는 보증금 1000만원에 월 80만원선. 비슷한 크기라면 보증금 1000만원에 60만원 정도 받을 수 있을 것으로 예상된다.

1억5000만원에 대출 없이 새 오피스텔을 분양 받을 경우 수익률이 연 5%선인 셈이다. 신한은행 부동산팀 이남수 팀장은 “공급이
늘어나면 분양가가 낮더라도 자칫 공실이 발생하거나 임대료 수준이 낮아질 수 있기 때문에 주변 상황을 충분히 분석한 후 투자에 나서야 한다”고 조언했다.